今の主人には迷惑をかけたく無いのです！[ Q-1 ]

任意売却を行う意義は法的手段を行使させないで問題を解決することかも
【　ご相談内容　】

私は広島市に住む前田 洋子(仮名)と申します。
以前、結婚をしていたときに住宅金融支援機構でマンションローンを組んでマンションを購入しました。

ところがここに来て返済を6ヶ月滞納してしまいました。　その為に、住宅金融支援機構さんから最終通告が届きました。

今、現在私は、再婚しております。　そのマンションは旧姓で購入しております。　現在は別の第三者に賃貸しております。　現在、私たちの住居は私の子供2人の名義の家です。

届いた文面には全額一括返済を求める内容ですが、今の私の状況では一括返済は到底無理なので、滞納分だけ分割にして支払う方法は取れないものでいようか。

マンションは約1,500万円程の残が有ります。　それを今、売却するとしたら、750万円か800万円位いだと思います。

最終通告書には、給料の差押等も記載されています。　もちろん会社には知られたくはありません。　どのような方法がありますでしょうか？

又、もし競売されることになったとしたら、残額に対しての支払いはどうなるのでしょうか？
主人には迷惑をかけることなく処理できるものなのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

競売後の残債の支払について [ A-1 ]

債権者はその全額を債務者、及び連帯債務者に全額請求することが出来ます
競売後については正直答えようがありません。

任意売却相談デスクへお問い合わせいただきありがとうございます。
  1. 滞納分だけ分割にして支払うことができるか？
    • 銀行に相談してみてください。難しいと思いますが、それぞれ金融機関によって対応が違いますので、応じてくれる場合もあります。
  2. 主人に迷惑かけたくない。
    • 所有者はお子さん２人と記載されていましたが、債務者は誰なのでしょうか？また連帯債務者などいらっしゃるのか？など不明な点が多く返 答出来ません。　つきましては下記項目お知らせ下さい。
      [お借入について]
    • 現在のお借入先(銀行名)は？
      　　※複数のお借入れ先がある場合は、それぞれについてご記入ください。
    • お支払いが滞っている場合はいつからか？（年/月）
    • ローン残高はいくらか？（○○万円）
    • 連帯債務者および連帯保証人はいるか？
  3. 競売後の残債務につい
    • 残債務については、債権者はその全額を債務者、及び連帯債務者に全額請求することが出来ます。
    • 給料差押えについても、各金融機関の対応が全く違いますので、競売後については正直答えようがありません。
    • 弊社では、そうならないように任意売却で話し合いの上で、抵当権解除に協力してもらっています。　売却の意志が決まっているのでしたら、早めの手続きをお勧めします。

ご自宅を残したいのでしたら、まずは債権者との話し合いです。
債権者との話し合いで合意出来ればその返済計画に基づき返済を行ってください。　売らなければいけない状況、もしくは売りたいのであれば、競売になる前に手続きが必要です。
前田様の内容から考えれば、早ければ年明けと同時に裁判所から、特別送達にて「担保不動産競売開始決定」という書面が届いてもおかしくはないでしょう。

いずれにしても、早急に出来ることをやっていかなければいけません。 先ずは、残せる道がないのかやりきってみてはいかがでしょうか。


今の主人には迷惑をかけたく無いのです！[ Q-2 ]

【　上からの続きです　】

前田です
早速、アドバイス有難うございます。
頂いた返信を私なりにまとめてみました。　それが以下のようになるかと存じます。

  • 銀行は、▲▲銀行◎◎支店です。
  • 滞納している物件は、分譲マンションで3LDKで。(現在は第三者に賃貸してます)
  • 債務者は私一人です。
  • 2007年10月より滞納しています。
  • ローン残額は1,500万あります。
  • 子供2人の共有名義の物件は、一戸建て住宅で現在私が居住しています。
  • 任意売却になったとしても、その後の残債の支払いはどうなるのでしょうか？
  • 又、費用はいくら掛かるのでしょうか？


競売後の残債の支払について [ A-2 ]

連帯保証人でなければ何ら請求はされません
【　上からの続きです　】

前田様
前田様の現在のご主人に迷惑をかけたく無いと前々回のメールに書いて有ったと思いますが、連帯債務者/連帯保証人にもなっていないのであれば何ら 問題は無いでしょう。　当然お子さんにも関係の無い話です。

[ 質問 ] 任意売却になったとしても、その後の残債の支払いはどうなるのでしょうか？
[ 回答 ] 出来る範囲の中での話し合いで支払い条件が決まっていきます。収入にもよりますが、１万円前後でまとまることが多いです。

[ 質問 ] 又、費用はいくら掛かるのでしょうか？
[ 回答 ] 当社の任意売却の費用については、前田様からは一切いただきません。
弊社への報酬は不動産の売買が成立した場合に限り、債権者側より売買代金の中から[物件価格の3%＋6万円＋消費税]を仲介手数料としていただいております。

任意売却にかかる費用の例：　物件の売買価格を1,000万円と仮定
  1. 抵当権抹消抹消費用+司法書士費用　約50,000円
    2. 　
  2. 引越代　　　200,000円（物件に住んでいる場合）確実にもらえる訳ではございません。
  3. 仲介手数料　378,000円
  4. 合計　628,000円
  5. 抵当権者への返済　937.2万円

この前田様とは、これ以降は電話での対応になりました。
そして、この任意売却の依頼は2008年3月には完了いたしました。


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以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。　滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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