担保不動産競売開始決定


「担保不動産」とはお金を借りた人が担保として提供している不動産のことです。

様々なご事情で借り入れたお金を返済出来なくなった人の所有している不動産(土地・建物・マンション等)、動産などの担保物件を地方裁判所が差し押さえて、それを裁判所の管理下で売却することで、借金の返済にあてます。 この売却方法を競売と呼びます。

競売になった物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士が、物件を査定して最低売却価格を決めます。 この価格は競売という特殊性により市場価格の4割 ~8割程の設定になっています。



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競売終了後に残るローンの返済


競売が終わった後には、返済しきれなかったローンは残ります。
この残るローンのことを残債または残債務と言います。 この残債は債権となって 一種の金融商品になります。 この債権はサービサーからサービサーへ転売を繰り返えされることがしばしばございます。

そしてサービサーが変わる度に、返済の督促が来ることになります。

この督促を受ける方は、運・不運に大きく委ねられることになります。 競売後3年以上一度も請求を受けたことの無い人、逆に毎年のように督促を受けている人がおります。

5年間逃げ切れれば時効となるのですが、サービサーは回収のプロです、時効で逃げ得にさせないよう色々な手を使って時効の中断を行っているところもあります。 また、銀行さんの中には給料差押する前に『自己破産してくれ』と銀行の方が言ってきます。 理由は月々数万円差し押さえてるおかげでいつまでも処理が出来ない方が嫌ですからです。

残債の督促から逃げ切るには自己破産しかありません。

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固定費産税は誰が払うの

競売とはd 固定費産税は、その年の1月1日に、その物件の所有者が支払う義務が有ります。

地方税法343条、と同法359条に、固定資産税の法律上の納税義務は、売却年の1月1日の所有者名義人である旧所有者のみが負うべきと定められております。

競売手続きにおいては、当事者間で固定資産税の負担について話し合う機会はありません。

不動産競売においては、固定資産税等相当額を新所有者に負担させないことを当然の前提として、不動産の評価及び最低売却価格の決定がされています。

よって、旧所有者は既に支払った前年度分の固定資産税の内、落札年の所有権移転日の分について新所有者に返還を求めることはできませんし、まだ支払っていないとしても新所有者に負担を求めることはできません。

競売後の残債
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商事債権は5年で時効


消滅時効
消滅時効とは真実の権利関係に関係無く、一定期間その権利を行使しないことにより、その権利が消滅してしまうことを指します。 これは社会の法律関係の安定や権利の上に眠る者は保護の対象にはならないという考えから来ています。
  • 商事債権・5年(商法第522条)
  • 一方が会社であれば商事債権となる
  • 金融機関・サラ金の貸付金債権
  • 年金・恩給・扶助料・地代・利息・賃借料(民法第169条)
  • 労働者の退職手当
  • 財産管理に関する親子間の債権(民法第832条)
  • 相続回復請求権 相続権を侵害された事実を知ったときから(民法第884条)

  • 一般の民事債権・10年(民法第167条)
  • 個人間の貸金債権

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競売と任意売却


競売も任意売却も家を失うということは同じです。
同じように自宅は失うのですが、残るローンの額、それを返済するための条件、立退料などが任意売却の方が断然有利です。

競売は市場価格の40% ~ 80%の金額しか付きません。 その分競売では、残債は多く残ることになります。 また、債権者が競売を申し立てる際には100万円近いお金がかかります。 手間もかかります。 それらのコストも残債の中に加算されます。

これらのことを考えると、業者が代理人となって債権者と残債の交渉、立退料、引越の時期などを交渉してくれる任意売却の方が断然有利です!

競売開始決定通知が届いたら、任意売却をご相談ください! 
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立退料の交渉


立退料の目安は東京/神奈川ですと1戸建てで30万円前後が多いようです。
競売物件を専門に扱っている業者さんですと、立ち退き交渉人員、引越専門の部署などを抱えている場合が有ります。 このような方々に落札された場合の 立退料は5万円 ~ 10万円が相場のようです。

チョット怖い系の不動産会社さんが落札をした場合には、それなりの恐怖体験を味わえるかもしれません。 立ち退き料の交渉は程々にね。

引渡命令とは、競売で不動産を落札して買い受けたものの、不動産を占有している人が居るため不動産を自己使用出来ない買受人のために、裁判所が通常の正式な裁判よりも簡易迅速かつ低コストな手続きにより、競売不動産を買受人に引き渡すことを命ずる手続きです。

最終的にこの引渡命令をよりどころとして、執行官に申立て、強制的に立ち退かせることが可能となります。 任意の明け渡し交渉をしてくる場合でも、この申立てを並行してして行ってくる場合が多いようです。
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競売の後そのまま住み続ける

ご協力者が居れば可能です。
競売にかかってしまわれたご自分の不動産を知人にお願いして落札をする。 競売落札代行業者さんにお願いをする等などの方法を使えば可能です。 しかし一番確実な方法は、任意売却で知人・業者などの第三者にに購入してもらう方が確実です。 そして、それを賃貸で借りるのです。 この方法のことをリースバックと言います。

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任意売却の料金

当社のような任意売却の専門会社へ依頼した際には一切かかりません。
弁護士の先生とか司法書士先生とかFP・プランナーさん等にお願いをすると相談料がかかります。 自己破産などの債務整理が伴わない 任意売却であれば、当社のような任意売却専門業者へお任せください。
残るローンの債務の返済額・返済条件などもキッチリと仕上げます。

(注)印鑑証明書とか役所などから取得していただく際の費用(千円未満)はご負担願っております。

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任意売却相談デスクへご相談ください

銀行・金融機関から担保不動産競売開始決定通知とか競売開始決定通告などが届いたら。 あなたにはそれほど多くの時間は残されておりません。 この通知が最後通牒のようなものです。

競売となってしまっても、任意売却との同時進行で処理出来る場合が多いのですが、この申し出が届いたら、出来うる限り早く行動を 起こしてください。

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昔の同僚

サービサー勤務の人でも任意売買d
以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。 滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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