競売のながれ

1. 住宅ローンの滞納
   2ヶ月ローンの支払いを遅延すると、督促状が来ます。



2. 債権者からの呼び出し・その後の支払いについての相談
   約2ヶ月間ローンの返済を遅延すると、 債権者から呼び出され返済について話し合います。



3. 債権者の呼出/提案に応じない
   [[ ここが大きな分かれ道です ]]



4. 期限の利益の喪失
   これ以降はローンの分割払いが不可能となります。



5. 債権者がローン保証会社に代位弁済を要求
   この代位弁済がされると、これ以降は保証会社から全額一括の返済を求められるようになります。
   債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われます。　また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。



6. 差押
   差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。　以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。



7. 競売
   不良債権となった債務の最終処理の手段です。



8. 入札
   競売の最終段階です。　実務的には期間入札が間近に迫ると、任意売却に応じてもらえない事が多くなります。　（原則的には開札の前日まで応じてもらえるはずですが）。



9. 立退き/引越
   競売落札者との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。　どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは立退かざるを得なくなります。

UR都市機構、東京都住宅供給公社などから競売を申立られてしまうと、任意売却を認めてもらえません。

また、民間の銀行さんでも一旦、競売にしてしまうと取り下げには応じないことが有ります。
この場合は任意売却との平行で処理を進めていかねばなりません。　そして、ここで問題になるのは物件の販売価格です。　債権者からの販売価格を 提示されないことの方が多いのです。

上記以外の例として任意売却が認めてもらえないケース。
金融機関の話し合いをことごとく無視していた場合です。　競売から任意売却を認めてくれている銀行さんですら任売を認めない事が有ります。　銀行の担当者に聞いてみると、『◎◎さんは、こちらの提案をことごとく無視して来ましたから』と言われることが有ります。

チョットでも有利に任意売却を完結するには、私たちのような経験豊富なプロを頼ってください。

競売は楽です。
住宅ローンを滞納して、銀行から来る通知、電話、裁判所から来る通知などをことごとく無視し続ければ競売が開始され、入札が行われ、そして 落札されるまで自動的に行われていきます。

そして、ある日、落札者から連絡が来て立ち退きを求められます。
競売で一番大変なのが、落札者との立退料の交渉くらいです。　しかし、これも欲を出さなければスムーズに進展し終わります。

ご協力者が居れば可能です。
知人に落札してもらう。　親戚に落札してもらう。　競売代行業者に落札してもらう等の方法が有ります。

そして、落札をしてもらった元のご自分の不動産を賃貸契約を結んで借りるという方法です。　これも一種のリースバックという手法です。

銀行・金融機関から任意売却をしませんかという通知が届いたら。　あなたにはそれほど多くの時間は残されておりません。 この通知が最後通牒のようなものです。　この提案を無視すると、流れは一気に競売へと突き進みます。　 競売となってしまっても、任意売却との同時進行で処理出来る場合が多いのですが、この申し出が届いたら、出来うる限り早く行動を 起こしてください。

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