任意売却とは


融資を受けている債務者と抵当権者(債権者)との合意の元に適正価格で問題の不動産を売却し、売却代金を返済することです。
マンション・戸建住宅などを購入した後、何らかの事情で収入が減ってしまい、住宅ローンの返済が困難になってしまう事が有ります。 返済が 滞り出すと債権者から競売の申し立てをされます。 債権者は、強制的にその不動産をお金に換えて回収しようとします。

しかし、競売の場合、落札価格が一般の不動産の市場価格よりも2 ~ 4割ほど低い価格になることが多いのです。
売却代金での債権者への返済が不足した場合は不動産を処分されたにもかかわらず、ローンの残債務(借金が残ってしまいます)が出ます。

少しでも高額にて売却できれば、債権者へより多くの借金が返済が出来ます。 そこで、任意売却という方法を取るのです。

任意売却は、融資を受けている債権者総ての同意を得なければなりませんが、遅かれ競売される物件を一般の不動産市場に売りに出して、 市場価格に近い価格で売却を試み現金に換えることです(換価すると言います)。

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任意売却を至急考えて欲しい方

  • 住宅金融支援機構より「最終通告」が来て今後どうなるか不安な方
  • 融資を受けている金融機関より「担保不動産競売開始決定通知」が来て今後どうなるか不安な方
  • 融資を受けている金融機関より「期限の利益の喪失通知」が来ている方
  • サービサーより「代位弁済通知」が来ている方
  • 月々の住宅ローンの返済が遅れてお困りの方
  • 消費者金融や住宅ローンの返済を滞納しお困りの方
  • 会社の倒産やリストラで、今後の住宅ローンの返済が見込めない方
  • 他社の物件査定で「残債が残るので売却は無理ですよ」と断られた方
  • 借金返済のため不動産を売りに出しているが、売れなくてお困りの方
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連帯保証人には迷惑はかかります

d 連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては通れません。

任意売却をしたいのだが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけることはできないし、連帯保証人には絶対にバレたくは無いというお問い合わせが非常に多く寄せられております。 無理です。 連帯保証人様に迷惑をかけずに任意売却を処理することは不可能です。

連帯保証人とは、主たる債務者が返済を怠った時に、代わりに返済をしますという契約をされた方です。 従って、融資を行った金融機関は、貴方の代わりに連帯債務者に返済を求めることになります。

しかし、当社では、その連帯保証人様にかかる迷惑を最低限度の抑える方法などのアドバイスも含め、任意売却を処理いたしております。

競売で処理された場合、連帯保証人様への迷惑の度合いは任売の比では有りません。 任意売却の時間切れ

任意売却のタイムリミット

任意で不動産の売却を行っている途中で、債権者(抵当権者)側より、『現在行っている任意売却を取り下げてください。』という命令が下される ことが極々たまにございます。

これは、今後、任意売却では無く、競売で処理しますという意味です。 なぜ、競売になってしまうのか? 当社で経験した任意売却取り下げの理由は 下記のケースです。
  • 依頼主との連絡が途絶えてしまう - 依頼を受けた不動産の販売活動をしていて、購入希望者が物件を観たいと言ってきても、依頼主様に全く連絡が取れなくなってしまって販売活動の維持が困難になったとき。 債権者が依頼主様に連絡を取ろうとしても全く連絡を取る方法が無くなってしまっているときなどです。
  • 販売価格が相場では無い場合 - 債権者は1円でも多くお金を回収したいと考えております。 任意売却の相場で処分するよりも競売で行った方がより多く回収できると考えた場合などは販売価格の設定は高いです。 この場合、販売価格が高いので買い手も見つからず時間切れで競売へと移行する場合には債権者側より、任意売却での販売活動を降りてくださいと指示されます。
  • 競売までの時間が無い場合 - 債権者・抵当権者によっては、競売の申立から入札まで、たったの3ヵ月・4ヵ月ということがあります。 3ヵ月・4ヵ月では、その物件を買いますという特定の方が居ない限り任意売却は難しいことが多いです。 また、ご依頼人様の行動が遅過ぎて販売活動が制約される場合などです。

住宅ローンの滞納は何ヶ月目でしょうか?

金融機関の固有名詞を出してしまうと、またキツイお小言を頂戴してしまうので銀行名は明かせませんが、銀行によっては住宅ローン返済の 滞納3ヶ月目で競売の申し立てをします。

現在、滞納2ヶ月目であるならば、先ずはローンをお借りしている銀行へ連絡をし、ローン返済の組み直し・リスケジューリングを相談して みてください。

銀行に相談をして、リスケジューリングが出来ないと断られてしまった場合には、任意売却をお考えください。

遅延損害金

遅延損害金とは、借りている住宅ローンの返済が期日までに支払わなかった場合のペナルティとして請求される金額です。
消費金銭貸借契約において期日までに返済が行われなかった場合については29.2%を上限として請求されます。また、割賦販売などの 遅延損害金については、その上限は年6%と割賦販売法で定められています。

金銭貸借契約(金消契約)を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。 この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。 借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。

借金が100万円以上の遅延損害金の計算方法 : 年率 15% x 1.46 = 21.9%
遅延損害金 = 借入残高 x 0.219 ÷ 365日 x 遅れた日数

例えば、2,000万円のローンが残っていると仮定します。 そして、30日間滞納したとします。 これらの条件をを上記の計算式当てはめると 滞納1ヵ月で約36万円もの遅延損害金が発生してしまいます。

債権者側が、お引っ越し代とか滞納しているマンションの管理費だとかが有ったとします。 しかし、余りにも物件が売れないとこの遅延損害金が 膨れ上がってしまい、認めてもらっている引っ越し代等と相殺されてしまうことがあります。

任意売却をやるとお決めになられたら、販売にご協力ください。

任意売却の後そのまま住み続ける

ご協力者が居れば可能です。
競売にかかってしまわれたご自分の不動産を知人にお願いして落札をするよりも、任意売却で知人に購入してもらう方が確実です。

料金

任意売却の料金は、当社のような不動産会社へ依頼した際には一切かかりません。
弁護士の先生とか司法書士先生とかFP・プランナーさん等にお願いをすると相談料がかかります。 自己破産などの債務整理が伴わない 任意売却であれば、当社のような任意売却専門業者へお任せください。
残るローンの債務の返済額・返済条件などもキッチリと仕上げます。

(注)印鑑証明書とか役所などから取得していただく際の費用(千円未満)はご負担願っております。

任意売却相談デスクへご相談ください

銀行・金融機関から任意売却をしませんかという通知が届いたら。 あなたにはそれほど多くの時間は残されておりません。 この通知が最後通牒のようなものです。 この提案を無視すると、流れは一気に競売へと突き進みます。  競売となってしまっても、任意売却との同時進行で処理出来る場合が多いのですが、この申し出が届いたら、出来うる限り早く行動を 起こしてください。

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昔の同僚

サービサー勤務の人でも任意売買d
以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。 滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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