任意売却を認めてもらえない


債権者(銀行・金融機関)によっては任意売却を認めてくれない場合もございます。

またUR・都市整備公団【UR都市機構】等の公団系でも任意売却を認めてくれないところがございます。

本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている方の態度が悪い、依頼を受けた業者が嫌われているようなケースでも任意売却の申し出を拒絶されることがございます。

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任意売却が出来ない


任意売却が出来ないパターンは多種多様ございます。
代表的な例をリストアップしてみます。
  1. 連帯債務者/連帯保証人/保証人が捉まらない、売却の承諾が得られない。
  2. 任売で販売をしていて、内覧・内見希望者が出ても、お部屋の中を見ててもらうことが出来ない。
  3. 税金の滞納額、マンションの管理費の滞納額が債権者の許容範囲を超えてしまっている。
  4. ご本人もしくは保証人の本人確認ができない。お歳でご自分の意思表示ができないばあいも不可です。
  5. 債権者との関係をグチャグチャに壊してくれたとき。
  6. 連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合。
  7. 再建築不可の条件下に在る不動産(売れる可能性は有ります)
  8. 依頼主が途中で消息不明になってしまう場合。

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連帯保証人には迷惑はかかります

連帯保証人には迷惑はかかりますd 連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては通れません。

任意売却をしたいのだが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけることはできないし、連帯保証人には絶対にバレたくは無いというお問い合わせが非常に多く寄せられております。 無理です。 連帯保証人様に迷惑をかけずに任意売却を処理することは不可能です。

連帯保証人とは、主たる債務者が返済を怠った時に、代わりに返済をしますという契約をされた方です。 従って、融資を行った金融機関は、貴方の代わりに連帯債務者に返済を求めることになります。

しかし、当社では、その連帯保証人様にかかる迷惑を最低限度の抑える方法などのアドバイスも含め、任意売却を処理いたしております。

競売で処理された場合、連帯保証人様への迷惑の度合いは任売の比では有りません。 任意売却の時間切れ
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親子間での任意売買の場合

親子間で売買をするとか、身内等に売却して後で買い戻すとかの方法をとれば、任意売却後も自宅に住み続けることができます。 任意売却をしても必ずしも、自宅を明け渡す必要はないのです。

問題は買い取るための資金です。 資金が捻出できれば事は容易ですが、通例はこれが大きな障害になります。 もちろん、ローンでもよいのですが、それが簡単にいかないところが問題です。

銀行はまず、親子間売買での住宅ローンを認めてくれません。 理由はローン保証会社が保証を受けないからです。 ローンを認めない銀行の理由は他にもありますが、これでは買い取るための資金調達ができません。 銀行が親子間の売買で住宅ローンを認めるのは、極めて限られたケースに限られます。

親戚などの身内などに売却して住宅ローンを設定してもらい、後でローンを自分に組み直すと言った方法が考えられます。 しかしこれも簡単にはいかないのが現実です。 身内だからと言って、簡単にヨシ分かった、と任意売却に協力できる人はそんなにいないでしょう。 まして他人ともなるとなお更です。

次は、業者に買い取ってもらい、そこから賃借りし、その後で買い戻すとか言う方法も有ります。 しかしこの場合は、業者の採算ベースによる売却ですから、資金がかかります。 この方法はお金持ちの方法と云われます。

お金をかけることが可能であれば、親子間の任売は可能です。

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全額繰上償還請求予告通知


住宅金融支援機構から住宅ローンの融資を受けていて延滞が6か月を過ぎると、来る通知です。

この通知の意味は漢字を読んだそのままの意味です。
融資を受けている住宅ローンの残りを全額一括で返済していただきますという強い意味です。 この予告通知がいわば最後通告です。

この全額繰上償還請求予告通知以降の流れは下記のように進んで行きます。
(下記の流れは、住宅金融支援機構から届く、全額繰上償還請求予告通知からの抜粋です)
  • 全額繰上償還請求
    • 法的手続きに入ります。
      融資金の残額を一括して返済していただきます。 一括返済が無理な場合は、

  • 代位弁済されます
    • (財)公庫住宅融資保証協会が、あなたに代わって公庫に融資金の残額を一括してお支払いします。 その後は、(財)公庫住宅融資保証協会が、あなたに一括返済の請求をいたします。

  • 融資住宅の競売
    • 競売になると、融資住宅が他人のものになり、融資住宅にお住まい頂くことができなくなります。
      (当住構が直接競売申立を行う場合もあります。)(市場価格より安く売却、依然債務が残る場合もあります。)
      延滞解消が不可能な場合は、

  • 物件売却を検討されることをお勧めします
    • 物件売却であれば、中古物件として市場価額で売買されるため、競売のように低価額にはなりません。 したがいまして、債務が残るような可能性が低くなります。

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遅延損害金


遅延損害金とは、借りている住宅ローンの返済が期日までに支払わなかった場合のペナルティとして請求される金額です。
消費金銭貸借契約において期日までに返済が行われなかった場合については29.2%を上限として請求されます。また、割賦販売などの 遅延損害金については、その上限は年6%と割賦販売法で定められています。

金銭貸借契約(金消契約)を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。 この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。 借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。

借金が100万円以上の遅延損害金の計算方法 : 年率 15% x 1.46 = 21.9%
遅延損害金 = 借入残高 x 0.219 ÷ 365日 x 遅れた日数

例えば、2,000万円のローンが残っていると仮定します。 そして、30日間滞納したとします。 これらの条件をを上記の計算式当てはめると 滞納1ヵ月で約36万円もの遅延損害金が発生してしまいます。

債権者側が、お引っ越し代とか滞納しているマンションの管理費だとかが有ったとします。 しかし、余りにも物件が売れないとこの遅延損害金が 膨れ上がってしまい、認めてもらっている引っ越し代等と相殺されてしまうことがあります。

任意売却をやるとお決めになられたら、販売にご協力ください。
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料金


私たち業者への報酬は金融機関/債権者側から支払われます。
そして、任意売却の支払は成功報酬となっております。
報酬額は、売買価格 x 3% + 6万円 + 消費税 のみです。

相談料、顧問料、コンサル料などは一切頂いておりません。
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任意売却相談デスクへご相談ください


銀行・金融機関から任意売却をしませんかという通知が届いたら。 あなたにはそれほど多くの時間は残されておりません。 この通知が最後通牒のようなものです。 この提案を無視すると、流れは一気に競売へと突き進みます。  競売となってしまっても、任意売却との同時進行で処理出来る場合が多いのですが、この申し出が届いたら、出来うる限り早く行動を 起こしてください。

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顧問弁護士紹介

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顧問弁護士・顧問司法書士さん紹介のページだったのですが、先生方の強いご希望により先生方ご紹介のページは削除させていただきました。
顧問弁護士・顧問司法書士紹介ページ »

昔の同僚

サービサー勤務の人でも任意売買d
以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。 滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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