任意売却が終わっても借金(住宅ローン)は残ります

不動産を処分して、借りている住宅ローンを完済できるケースはそれほど多くはございません。 ほとんどの場合、住まいを売却処分しても 住宅ローンが残ってしまいます。

この残ってしまうローン(借金)のことを、残債とか残債務といいます。
残ってしまう債務は返済の義務が有ります。 それに加え、この債務は債権という商品となってサービサーからサビサーへと転売されることが有ります。

この債権(残債)が転売をされサービサーが変わる度に、支払を強く求められることもあります。
当社は、任売後に残る債務の月々の返済額などの条件をご依頼者に変わり債権者と交渉を行っております。 月々の返済額はご依頼人の月々の収入に合わせ 生活に支障の起きない小さな額で了解を得ております。

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法律で残債の支払をしなくても良い?

そのようなことはあり得ません。
残債には返済の義務があります。 時々、任意売却後に残る残債は支払わなくても問題は無いと解説をしている業者さん、FPさんなどのホームページを見かけますが、これは大間違いです。 残債務には返済の義務がズーっと付いてまわります。


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無担保債権

担保とは、お金を借りる際に、お金を貸してくれる人に差し出す物です。 例えば、ローンを組む際には家が、マンションが担保として金融機関に 差し出されております。

債権とは、ある人が、別のある人にに対してお金の支払いなどの特定の要求をできる権利を指します。 債権を持つ人を債権者、債権によって要求を受ける人を債務者といいます。

主に金銭債務において、当初の約定通りに履行(行う事)がなされないときに、その履行に代えて、債権者が担保として提供を受けた物について一方的に換価(お金に換える事)し、債務の弁済(返済の事)に充当する権利もしくはその目的物を意味します。
前者を担保物権、後者を担保目的物(担保物件)といいます。 また、債務について、連帯保証人をつけることも広い意味での担保と言えます。
債務者が履行しない場合に、保証人に請求できるのですから、債務の実現を確実にする目的という点では同じことです。

しかし、無担保、いわゆる担保が取られていない状態の債権(借金)を指します。

任意売却の終わった後の借金は、この無担保債権となります。 従って、返済を迫る債権者としても余り強くは出てこれないという事情も有ります。

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残債務を買い取る

残債は債権となって、債権回収会社/サービサーに移ります。
時には、サービサーからサービサーへと転々と転売されて行く場合も有ります。
そして、債権回収会社が変わる度に、全額一括返済の催促を受ける方々もおります。


サービサーが、任意売却完了者に全額の一括支払いを、と強気で言ってみても、債権者には任意売却完了者の担保の抵当権(無担保債権化しているので)はすでに存在いたしません。 また債務者には支払いを続ける資力も無いのです。 従って無理な請求をしたところで意味が無いのです。 おおかたは駄目で元々、新人回収業務員の回収トレーニング的な意味合いで督促をかけてくることが多いようです。

となると、任意売却後に債権者に残された債権回収の道は、現実的な回収を探るしか方法はないのです。 ここは極めて重要なポイントになります。  他方で債権者は任意売却により、重荷の債権を無税で償却して帳簿から外し、財務処理上の決着がつけられる余地が出てきます。 つまり回収困難な債権の処理が出来るのです。 ここも重要なポイントになります。

上記の事を、少し補足すると、債務者の資産状況や支払い能力から、債権全額の回収が出来ないことが明らかな場合には、貸倒とすることができるのが原則です。 しかし不動産が下落していても、担保物がる限り、貸倒処理は認められません。 従って、任意売却で処理されて抵当権が無くなる意味は非常に大きいのです。

そのため債権放棄の文書は出さないまでも、事実上、取立てはしないと言うこともあり得る話です。 当然の事ながら無担保債権ても、法的請求は出来ますが、無駄な手数と費用をかけることはしないのが通例です。 ただし他に資産があるとか、給料や退職金が確実に入ると言った人は、間違いなく法的請求を含めた残債の支払いが求められることになります。

サービサーは、債権額の2% ~ 4%といった考えられないような値段で、債権を買取るのが一般的です。 それも10億円、20億円、100億円という債権のまとめ買いです。 このため、仮に督促を受けた債務者が残債の10%も支払うのなら、喜んで残りの債権は放棄しても良いと考えるけです。 もともと回収の見込めない債権である上に、買い取り価格を遙かに上回る回収になりますから、目標は十分に達成したことになります。

債権がサービサーに移れば、残債の問題は2% ~ 3%の支払いで買い取れる、と言った話をしばしば聞きますが、そう簡単にはいきません。 債権者には回収額が多くて困ることは有りませんし、建前は残債の全額回収が目標なのですから。 自分の債権の買い取りの交渉でサービサーが初めから値引きの話を出すことは有りません。 また、債務者が5% ~ 10%でどうでしょうかとなどと話しかけても、とんでもないで一蹴されます。

いずれにしてもサービサーは、まずは残債全額を、それも法的請求を絡めて請求してきます。「出だしは大きく、強気で攻める」が債権回収の基本です。  別に驚く必要はないのですが、債務者にすれば任意売却までしたのに、なぜと思うでしょう。 理由は、サービサーの担当者には、任意売却など関係ありませんし、それを知る由もありません。

当社で、任意売却の処理をさせていただいた方々には、任売後の督促にアドバイスを行っております。
任意売却を処理をした業者からアドバイスが得られ無い場合には、弁護士さんへご相談をください!

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任意売却は魔法の杖ではありませんよ!

任意売却は、問題の物件が売却できれば、それで終わりとはいかないのです。
売却後に残債の請求が待っています。 任意売却は、他人任せで総てが解決できるような簡単な問題ではないのです。

任意売却を依頼する業者選びの尺度の中に、任意売却後の残債務について誠心誠意対応を謳っている業者を選んでください。 任売を行う大きなポイントは 引越代が出るかどうかだけの問題ではないのです。

無担保債権なのだから、督促などは無視して逃げ切れば良いと堂々と謳っている業者さんもおります。 たぶん9割の方々は逃げ切れるかもしれません。 でも逃げようと考えているのに逃げ切れなかった場合は悲惨な結果になるやもしれません。

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任意売却相談デスクへご相談ください


私たちは、任売終了1年後、2年後ひょっとしたら5年後にやってくるサービサから残債の請求へのアドバイスを当社顧問弁護士などどおこなって おります。 また、いままでに何人ものクライアントさんがご自分の残債を購入されて晴れて自由の身となる手助けもいたしました。

当社は、残債を無視して逃げることは勧めておりません。
法的にもキッチリと清算(安く)する方法を勧めている業者です。


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顧問弁護士紹介

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顧問弁護士・顧問司法書士さん紹介のページだったのですが、先生方の強いご希望により先生方ご紹介のページは削除させていただきました。
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昔の同僚

サービサー勤務の人でも任意売買d
以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。 滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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